Ces propriétaires qui doivent rembourser des années de loyers pour cause d’infraction urbanistique.

On parle souvent de la nullité du bail en cas d’insalubrité du logement ou de manquements

graves aux normes de sécurité. Cependant un autre fondement, souvent méconnu peut

également remettre en cause la validité du contrat : le non-respect des normes urbanistiques.

Pourtant la question de la nullité du bail en cas d’infraction urbanistique occupe une place

croissante dans la jurisprudence et la doctrine. Les tribunaux sont de plus en plus confrontés à

des contrats de bail portant sur des immeubles ne respectant pas les règles d’urbanisme. Le

problème ne se limite pas à une simple irrégularité administrative, il soulève une question de

licéité de l’objet du contrat par conséquent la validité du bail lui-même.

Par exemple, lorsqu’un propriétaire met un logement en location, il pense rarement qu’une

maison unifamiliale (cas fréquent à Bruxelles) utilisée comme maison de rapport sans permis

peut mettre en péril tout le bail.

Le fondement de la nullité absolue d’un bail est établi de manière constante.

L’urbanisme est d’ordre public non seulement pour des raisons techniques, mais

parce qu’il contribue à l’amélioration du cadre de vie, à la sécurité et au vivre-

ensemble.

L’urbanisme constitue également un support fondamental du droit au logement,

conformément à l’article 23 de la Constitution, qui garantit un logement décent. 1

Le non-respect des dispositions urbanistiques constitue une infraction pénale. En

conséquence, le contrat du bail conclu en violation de ces dispositions d’ordre public

est frappé de nullité totale et absolue, car son objet même est illicite.

Cette nullité doit être prononcée par le juge en application des articles 1131 2 et 1133 3

de l’ancien Code civil. Cette nullité se distingue de la résolution, tandis que la

résolution met fin au contrat pour l’avenir, la nullité du bail rétroagit, impliquant que le

bail est réputé n’avoir jamais existé. Cette position a été affirmée par différentes

juridictions.

Aucune disposition du Code bruxellois du Logement ne prévoit expressément la

nullité du bail en cas d’infraction urbanistique. Toutefois plusieurs articles 4 prohibent

la mise en location d’un logement non conforme aux exigences de sécurité, de

salubrité et d’habitabilité 5 en parallèle l’article 306 du Code de l’aménagement

Bruxellois de l’aménagement du territoire 6 , dispose que les personnes ayant commis

une infraction visée à l’article 300 7 sont punies d’un emprisonnement de huit jours à

1 Art. 23, Const.

2 Art. 1131, Anc C.civ.

3 Art. 1133, Anc C.civ .

4 Art. 20 Code du logement bruxellois.

5 Art. 2, §1er Code du logement bruxellois.

6 Art. 306., CobAt

7 Art. 300., CobAt

un an et d’une amende de 100 à 25.000euros, ou d’une de ces peines seulement.

Ces interdictions à finalité d’ordre public combinées aux articles 1131 et 1133 conduit

la jurisprudence à prononcer la nullité absolue les baux conclus en violation de ces

dispositions.

La nullité rétroactive entraîne une obligation de restitution mutuelle des prestations.

C’est dans l’application de cette restitution que se pose la problématique de la

sanction du propriétaire.

La nullité implique que le bailleur doit restituer l’intégralité des loyers reçus !

Le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation, pour éviter un

enrichissement sans cause, qui sera souvent inférieure au montant du loyer.

Exemples de cas pratique

La jurisprudence récente offre une vision concrète et nuancée de la manière dont les

juridictions appliquent le principe de nullité de bail en cas d’infraction urbanistique.

L’examen des décisions rendues par les différentes juridictions révèle une évolution

vers une appréciation plus circonstanciée, tenant compte à la fois de la gravité de

l’infraction, de la bonne foi du bailleur et la protection du locataire.

 Justice de paix de Molenbeek Saint-Jean 8

Un appartement situé dans un immeuble de maître avait été loué par le bailleur à

une AIS. L’immeuble avait été divisé en sept logements sans permis d’urbanisme, en

violation de l’article 84 de l’Ordonnance de 1991. Le locataire contesta ensuite la

validité du bail et demanda la nullité ainsi que la restitution de tous les loyers.

L’immeuble présentait en outre de nombreuses déficiences graves. Un expert a été

désigné pour analyser l’état du logement. Le litige portait donc à la fois sur l’infraction

urbanistique et sur l’habitabilité du logement.

Le Juge prononça d’office la nullité absolue du bail, en raison de l’infraction

urbanistique. Le locataire demandait la restitution des loyers perçus depuis la

conclusion du bail (novembre 2005) soit un montant de €13.053,60 mais le juge ne

retient pas ce chiffre et il retient le montant provisionnel de €12.960€.

Conséquence pour le propriétaire : La nullité entraîne l’obligation pour le bailleur de

restituer les loyers, mais l’appréciation du montant appartient au Juge, qui prend en

compte la valeur locative normale du bien et non nécessairement au loyer convenu.

 Tribunal civil du Hainaut Division Charleroi 9

8 J.P. Molenbeek-Saint-Jean, 12 avril 2011, Journal des juges de paix, 2013/5-6, p.283-285.

Le 1 er octobre 2012, le bailleur M.F met en location un appartement pour un loyer de

€490 par mois.

Or, cet appartement se trouve dans un immeuble qui avait été reconstruit après un

incendie sans permis d’urbanisme alors que les travaux réalisés exigeaient un

permis préalable. L’appartement qui avait d’ailleurs été signalé par le CPAS pour

non-conformité à l’égard des règles urbanistiques. Le locataire invoque aussi des

problèmes d’insalubrité.

Le juge constate que la reconstruction effectuée sans permis est une infraction, ce

qui rend l’objet du bail illicite dès sa naissance. Le tribunal décide dès lors la nullité

absolue du bail.

La nullité ayant un effet rétroactif, qui veut dire qu’elle agit dans le passé, le bailleur

est tenu de restituer l’intégralité des loyers, soit les 6 mois d’occupation.

Comme le locataire a bénéficié de la jouissance du bien, il doit payer l’indemnité

d’occupation. Cependant l’immeuble présentait de l’insalubrité, le juge évalue donc

cette indemnité ex aequo et bono, et la réduit fortement à une somme de €2000

durant la période allant du 1 er octobre 2012 au 31 mars 2013.

 Tribunal civil francophone de Bruxelles, 77 e chambre 10

En juillet 2017, trois bailleurs louent à S. un appartement situé au rez-de-chaussée

d’un immeuble à Bruxelles. Quelques mois plus tard, un procès-verbal d’infraction

urbanistique est dressé, constatant des agrandissements et aménagements réalisés

sans permis. S. fait défaut devant le Juge de paix qui confirme la validité du bail et

condamne S. à payer une indemnité de procédure. S. fait appel et invoque la nullité

du bail en raison de l’infraction urbanistique affectant l’immeuble. Elle demande la

restitution de tous les loyers et invoque subsidiairement des problèmes d’insalubrité.

Les bailleurs n’apportent aucune preuve d’un permis ou d’une régularisation.

Le Tribunal rappelle que les règles urbanistiques sont d’ordre public car elles visent à

protéger le cadre de vie. Dès lors le contrat viole lesdits règles et doit être annulé

pour objet illicite conformément aux articles 1131 et 1133 de l’ancien Code Civil.

S. réclamait l’intégralité des loyers versés depuis le début du contrat soit le 1 er

septembre 2017, le Tribunal accepte la demande et le bailleur doit restituer la totalité.

Quant à l’indemnité d’occupation, faute de preuve de dégradation ou de préjudice, le

Tribunal retient que la valeur locative correspond au loyer prévu au contrat et fixe

l’indemnité sur base du loyer prévu au contrat.

9 Civ. Hainaut ( div. Charleroi) 23 janvier 2015.

10 Civ. Bruxelles fr. ( 77 e ch.) 29 octobre, J.L.M.B., 2019/12, p.543.

 Justice de paix de Saint-Gilles 11

Dans cette décision, le locataire occupait un logement loué comme appartement

individuel au sein d’une maison unifamiliale sans permis d’urbanisme pour une telle

division. D’ailleurs, dès le début du bail des problèmes d’insalubrité avaient été

constatés. Le locataire avait voulu quitter les lieux dès 2015 mais les bailleurs

avaient refusé en exigeant qu’il reste jusqu’à ce qu’il trouve un remplaçant. De plus

en 2017, le logement avait fait l’objet d’une interdiction d’habiter par décision du

Bourgmestre.

Le juge retient que le logement viole à la fois les normes urbanistiques et les normes

de salubrité du Code Bruxellois du Logement. Le bail est donc nul de nullité absolue.

Le locataire réclamait, la somme de €15.450, qui correspondait à la totalité des

loyers payés. Le Juge fait droit à la demande pour motif que la nullité rétroagit, donc

le bail n’aurait jamais pu être conclu. En conséquence les bailleurs doivent restituer

l’intégralité des loyers, outre la garantie locative.

Les bailleurs demandaient une indemnité d’occupation égale au loyer mais le Juge

rejette cette demande car cela reviendrait à permettre aux propriétaires de profiter

d’un bien loué illégalement.

Le Juge soulève que l’indemnité doit tenir compte de la valeur locative réelle, l’état

gravement insalubre, l’atteinte aux normes publics et le fait que les bailleurs ne

peuvent pas être récompensées pour avoir loué un bien interdit à la location.

Il fixe donc l’indemnité ex aequo et bono à €350 par mois, de sorte que le bailleur

perd €6.350.

 Tribunal civil du Hainaut, division Mons 12

Dans ce jugement, il s’agit d’un bail commercial. Le bailleur de la SPRL.M loue à la

SPRL.C un immeuble destiné à un centre de repassage et activités ménagères. Une

partie essentielle du local n’a jamais fait l’objet d’un permis d’urbanisme alors qu’elle

est exploitée comme zone commerciale dans une zone d’habitat. En 2015,

l’inspection du travail constate un risque électrique dans un environnement humide et

délivre une injonction d’arrêt de travail. Le preneur quitte les lieux après cette

injonction. Le premier Juge avait condamné le preneur à payer €20.900 d’arriérés. Le

preneur interjette appelle et invoque la nullité du bail.

Le bail porte sur un espace non autorisé et dangereux, ce qui constitue une infraction

urbanistique grave qui emporte la nullité du bail.

Le Tribunal dit expressément « en raison de l’annulation du bail, il y a lieu à

restitutions des prestations réciproques ».

11 J.P.Saint-Gilles, 19 octobre 2018, J .L.M.B., 2020/11, p.455.

12 Civ. Hainaut ( div. Mons) 24 avril 2019., J.L.M.B., 2020/11 p.492-494.

Cependant le preneur ne réclame pas la restitution de tous les loyers, il demande

uniquement d’être délié de toute obligation après le moment où il a quitté les lieux.

Le bailleur doit seulement restituer la garantie locative et aucune indemnité

d’occupation n’est dû, après la date de l’arrêt de travail jusqu’à la fin du contrat.

C’est l’un des rares cas où l’infraction ne conduit pas à un remboursement massif,

cependant le bailleur perd quand même tout ce qu’il réclamait et doit rendre la

garantie locative.

 Justice de paix de Forest 13

Le bail porte sur un appartement au sous-sol situé à Forest, loué le 4 septembre

2020, pour un loyer de €650 + €150 de charges, et une garantie locative de €1300.

Le 26 janvier 2021, la locataire se plaint de nuisances sonores. En février 2021, elle

cesse de payer les loyers. Le 10 février 2021, son avocat avertit le bailleur que le

logement n’est pas un logement distinct et qu’une demande de nullité sera déposée

parce que le logement ne respecte pas les normes urbanistiques. Le 13 mars 2021,

la locataire quitte les lieux et le 15 mars, elle dépose une requête en justice.

Le Juge rappelle que « le fait d’enfreindre les règles urbanistiques est contraire à

l’ordre public et justifie que le bail qui est à l’origine de l’infraction soit déclaré nul ».

Le bail est donc déclaré de nul de nullité absolue.

Le Juge ordonne au bailleur la restitution intégrale des loyers perçues mais impose

également l’indemnité d’occupation correspondant au loyer au locataire.

 Justice de paix de Schaerbeek 1 er canton 14

L’affaire concerne un immeuble situé à Schaarbeek, ancien hôtel de maître

transformé en au moins 38 chambres d’étudiants sans permis, alors que le bâtiment

était autorisé pour deux logements et l’arrière pour activité productive.

Les occupants payaient des loyers en espèces à un concierge M. agissant pour le

compte de la société du propriétaire. L’immeuble présentait des défaillances graves

confirmées par la DIRL. En avril-mai 2022 le propriétaire a entrepris des démolitions,

détruisant des chambres et expulsant brutalement certains occupants. Trois

locataires ont alors saisi le Juge de paix pour obtenir restitution de loyers, troubles de

jouissance et indemnisation pour expulsion sauvage.

Le Juge constate que l’immeuble a été transformé sans permis et que le propriétaire

avait connaissance de l’irrégularité urbanistique.

13 J.P.Forest., 2 aout 2021, J.J.P., 2/2022 p.59-62.

14 J.P. Schaarbeek, 28 juin 2023, J.L.M.B., 2024/11, p.450-455

Le tribunal prononce donc la nullité absolue du bail ab initio, en application des

articles 1131 et 1133 de l’ancien Code civil.

Les locataires demandaient la restitution intégrale des loyers versés. Le juge

présume que les loyers ont été payés et ordonne leur restitution.

En raison de la mauvaise foi du propriétaire, le juge fixe l’indemnité d’occupation à

un montant très fortement réduit de €175 par mois selon la durée de l’occupation de

chaque locataire.

Un risque trop sous-estimé.

Les décisions analysées démontrent une constante : la nullité du bail pour infraction

urbanistique a une conséquence financière pour le propriétaire. La sanction n’est pas

théorique et se traduit concrètement par la restitution de plusieurs années de loyers,

les juridictions appliquent la rétroactivité complète, sous réserve du délai de

prescription de 5 ans le cas échéant.

A cette restitution s’oppose la question de l’indemnité d’occupation, qui doit

compenser l’usage du bien par le locataire. Mais la jurisprudence montre que cette

indemnité n’est pas destinée à « sauver » le bailleur et elle peut être réduite

drastiquement par rapport au montant du loyer.

Plus le bailleur s’écarte des règles d’ordre public, plus la sanction financière est

sévère.

On constate donc qu’il s’agit d’un risque trop souvent ignoré, ou sous-estimé par les

bailleurs.